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銀川房產問答:到底應該怎樣選擇二手房作新房呢?

2019年06月10日 09:57來源:未知手機版

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現在好多人糾結是買新房還是買二手房,那么新房和二手房究竟有什么區別?該如何選擇? 新房與二手房有無本質區別: 由于物權法已頒布,產權年限的約束不再是物業買賣所考慮的主要問題,只要產權證上載明的是合法年限,已住了多少年跟新房土地花銷的年限是一樣的理解,比如新房如果土地證載明年限自2001年起,現在賣給你的即使是新房,年限也過了七年了,跟你買土地證載明時間為2001年的二手房使用年限一樣,只不過有新舊的一點差異而已。而且,正是因為新舊的差異,我們還可以至少拿舊房說事謀取較新房為低的價格,也不用為其裝修付更多,新房裝修往往打的比較足,尤其是現如今房價波動狀態,開發商極易將裝修價提高而稀釋房價。 自住還是投資是否很重要: 對于買房在二手與新房間游移的人來說,實際上買了房后是自住還是投資沒有多大意義,因為至少目前你買二手或新房都為著解決自己的居住問題,至于投資價值,不是說不考慮,但不是你首要考慮的范圍,將來是否升 值以及升 值多少在這種買賣情況下不重要。由此可以看出,購買目的在于買房滿足目前居住前提下,有關判斷指標應該是: 1、地段 這是最為關鍵的,因為地段在目前的環境下決定了你的生活成本,決定了你的生活方便度,決定了你的家庭將來利用本地配套的程度如教育與醫療,決定了你的使用成本的一部分,因為房子的使用成本除了管理費用就是出行成本,所以地段是任何時候買房的首要評價標準。但地段不要指望在商業中心,因為商業地段評估的標準是指出租率與租賃回報,對居住沒有多大參考價值,相反評價地段可以就地段周邊配套的成熟程度來看,如果與你未來的生活各方面的配套比較成熟,則證明此地段符合購買要求。純居住考慮的地段主要看目前的配套,至于未來的配套不能做為談價的內容之一。 2、買得值的主要因素 顯然,既然我們買房考慮在二手與新房之間,說明我們要么購買力有限,希望省幾個錢,要么是作為過渡產品來消費,或出于小孩教育或出于目前經商或出于將來再更新的考慮,所以買得值是我們最關心的內容之一,如何判斷買得值呢? 首先是功能哲學,按照自己的需要確定房子的必要空間與布局,由此決定面積的選擇,比如同樣是兩房一廳,但一個面積是五十平米但沒有完整的餐廳,另一是九十平米的,但有完整的客廳與餐廳,哪一個更適合你呢?如果你主要解決自住的問題,以后可能面臨再次置業,或直接就是困難戶,購買力有限,這個時候寧可選擇五十平米的小兩房,一樣的可以有兩間臥室,一樣有住的,只不過是舒適度有些影響,并且二手房優于新房,此種條件下能省一個是一個。 其次是健康因素,不要因為貪便宜忽視健康,比如純朝北的房子無法接受陽光,如通風條件差無法滿足正常通風的房子,這些是日常居住的健康主要因素,必須滿足。 最后就是判斷一下哪些因素對你是奢侈的:如高檔裝修,沒有用;如本身物業管理就比較好,還花較多力氣進行安全性裝修;如贈送的防盜門與戶處小型設施;如二手房中的配套家具等等,對你而言都沒有什么用場或重置成本不是很高,現家電及用品價格不高并呈下降趨勢;對于自己不用或用不著的,除非對方沒有納入房價,應該是殺價的主要方向。 二手房的訂價機制與新房的差異 這一點比較重要,它決定你對房子性價比的基本評價。 一般而言,新房訂價地段為首,再結合新近出讓用地的樓面價來考慮,更多的訂價方法是依照本區域領 先樓盤比照訂價,因而價格中的泡沫成分比較多,而二手房的訂價來源于兩個方面,一是由中介自主訂價,這種出價有較大的回旋余地,主要參照物是新房均價,再考慮所在小區的建設品質與配套優越性來加計部分領 先價格內容;二是房東自主訂價,基本是看公示的價格區間,按照自己的內心想法訂價,也有談判的余地。 記住購二手房與購新房訂價機制差異后我們可以明顯看到,二手房東能夠讓價的因素主要來自于市場的影響,出手方便與否,目前市場是否存在降價預期,這個是最為關鍵的,只要目前市場存在降價預期,則二手房價出手本來就要低些,我們可以現金支付挑挑對方房子的小毛病使用年限小區新舊程度等共性問題來獲得理想的價碼。而新房則不然,即使現今市場出現觀望或停滯,但不是所有開發商都愿意薄利多銷,不是所有開發商都會受制于市場不得不降價銷售。 綜合判定,購買新房還是二手房并非一個選擇的問題,而是購買力與使用上需要決定的一個更為現實的問題。尤其是在安全性問題解決之后,新房與二手房的差異并不是很大,甚至老房的地段值更高些。

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