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從北京銷冠到月成交不及延慶,昌平區新房經歷了什么?

2019年06月10日 06:20來源:未知手機版

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5月23日,昌平區政府網站發布了《2019年1—4月昌平區房地產開發運行情況》,文中指出1-4月份昌平區完成房地產開發投資比上年同期增長29.7%,截至4月末全區商品房施工面積同比去年增長5.5%,住宅增長增長0.2%,商服類同比下降6.2%;全區商品房銷售面積比去年同期增長13.5%,其中住宅同比去年同期增長34.1%,銷售面積11.4玩平方米。

同時值得注意的是,昌平作為2018年的銷冠區域,今年卻難在三甲以內,以5月三周為例,昌平區在各區域成交上均排在豐臺、石景山、大興區域之后,甚至在第三周成交總量不及密云和延慶。

作為近鄰“宇宙中心”五道口和“中國硅谷”西二旗的區域,昌平區承接了大部分此區域的年輕購房人群,是北京真正意義上的剛需購房首選之地。如首開國風美唐,領秀慧谷等項目曾經均為日光盤,現在銷售情況如此慘淡,昌平區域背后有哪些原因呢?

1,昌平新房從斷供到井噴

2018年7月華潤理想國的上市開啟了昌平區限競房銷售的序幕,其實在當時昌平區域可售的新房住宅并不多,除了未來科學城的華潤未來城市、融尚未來、東方藍海中心,回龍觀區域僅有京投發展公元悅府和領秀慧谷有部分房源,且未開盤。

昌平區其他區域新房僅有南邵的招商都會中心,還有縣城內老盤北京風景和北京怡園。這也是京投發展公元悅府能在8月初銷售中去化85%以上的原因。華潤理想國雖然首期開盤雖去化五成左右,但作為單價5萬左右,且有華潤品牌的支撐,銷售情況尚可。

9月份以后昌平區域新房逐漸增多,截止到19年5月份,小編統計昌平在售和待售的新房項目達16個,且不包含共有產權等政策性住房。

2 限競房擠壓下的北京,昌平沒有優勢

上面說到昌平是真正的剛需之地,而作為調控之下的限競房土地供應,昌平區的剛需之地優勢并未體現,據統計2018年限競房的土地供應最多的為大興區,其次為海淀、豐臺、昌平、房山、朝陽、順義、門頭溝、石景山。

對北京限競房稍有了解的網友知道,目前北京限競房的價格區間保持在5-6w,同時限競房的產品類型即為接近,兩居90㎡左右,三居集中在130-140㎡左右,從海淀的翡翠云圖(均價53000元/平),石景山的綠城西府海棠(均價52024元/平),豐臺的中海寰宇天下(均價63500元/平),至朝陽的瑞悅府(均價67516元/平),順義的祥云賦(均價55000元/平)

海淀,豐臺,石景山,朝陽區域是原來昌平區項目的主要客戶群。

反觀昌平區限競房的均價:華潤理想國(均價49500元/平),中海麗春湖溫榆府(均價55000元/平)。

從價格,區域,甚至投資角度,昌平區域的新房項目優勢已被周邊區域項目擠出。

3 ,降價促銷,價格戰或已在路上

一個項目銷售的好與壞,項目銷售人員的穩定性是一個最直觀的展示。

限競房的利潤空間是有限的,剛需產品的快速出貨,資金快速回籠是剛需產品盈利必然途徑,特別是目前大部分房企“錢緊”的情況下。但目前昌平的項目想做到“快速周轉”顯然是困難的。

2018年期間樓說君的幾位朋友在昌平一限競房項目做銷售,轉眼19年初,樓說君再看他們已經轉站到其他項目。聊天之后了解到,目前限競房項目多是組織多個團隊進行銷售,由于競爭激烈,他們多要加班加點回訪客戶,而且目前市場為買方市場,加上購房門檻已經很高,即使優惠力度已經不小,想要成交一組客戶,仍有一定難度。

4,限價解除是利還是空

“房住不炒”“因城施策”仍是目前房地產堅持的原則。

作為中國北方房地產風向標的北京,更是要堅守原則不放松,同時我們也要看到,因城施策落實到具體更是要“因區施策”,目前昌平區的“窘境”原因一是限競房產品價格上沒有優勢,其次是目前昌平區的規劃未能給目前的購房者足夠的信心。

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